Oddlužení nemovitosti

Vlastníte nemovitost a máte dluhy či exekuci? Jedna z cest, jak se zbavit dluhů a exekucí, je využít vlastní nemovitost, získat díky ní finanční prostředky a jednou provždy se s dluhy vypořádat.

Níže přinášíme přehled variant, které se při vyplácení dluhů za pomoci nemovitost využívají, a to včetně výhod a nevýhod jednotlivých postupů.

Jak to funguje?

Prvním krokem postupu vyplacení dluhů za pomoci nemovitosti bývá zpravidla zjištění všech dluhů, které vlastník nemovitost má, a jejich aktuální výše.

Druhým krokem je ohodnocení nemovitosti s důrazem na její aktuální tržní cenu. Tedy cenu, za kterou ji lze reálně v dané lokalitě nyní zpeněžit, nikoli cenu, jež je pro danou nemovitost obvyklá.

Následuje porovnání celkové aktuální výše dluhů a tržní ceny nemovitosti. Je-li cena nemovitost vyšší než dluhy, lze postupovat některým z níže uvedených postupů a dluhy za využití nemovitosti vyplatit. Jsou-li ale dluhy vyšší než hodnota nemovitosti, znamená to, že nemovitost neposkytuje dostatečné krytí pro zajištění peněz poskytovaných věřitelem, a to je často stopkou pro jakýkoli další postup.

Chci konzultaci zdarma

Jaké existují v praxi možnosti?

Vyplacení dluhů na nemovitosti

Nejjednodušší variantou je vyplacení dluhů, které na nemovitosti váznou. Nový věřitel vyplatí dluhy či exekuce na nemovitosti, přičemž je mu zřízeno zástavní právo na ní.  Na trhu existuje řada subjektů, které touto metodou vyplácení jak dluhy, tak i exekuce dlužníka. Nemusí při tom jít jen o dluhy na nemovitosti váznoucí.  V podstatě jediným limitem je hodnota nemovitosti, která znamená faktickou horní hranici pro poskytnutí prostředků věřitele.

Na trhu působí řada subjektů, které nabízejí financování pro majitele nemovitostí. Jedná se o nebankovní poskytovatele úvěrů pro spotřebitele, pro podnikající osoby i řadu soukromých investorů, kteří se tomuto businessu věnují méně veřejně. Přednost při výběru by měla padnout na subjekty, jejichž podnikání je regulováno legislativou a dohlíženo ze strany ČNB.

Výhodou tohoto řešení je:

• rychlé vyplacení dluhů a exekucí;
• možnost sloučení dluhů do 1 splátky;
• nemovitost zůstává ve vlastnictví dlužníka;
• zpravidla dlouhá doba splatnosti (až cca 20 let);
• transparentní a právně jasné.

Nevýhody spatřujeme v:

• zpravidla vyšší úrok i měsíční splátka než v bance;
• v praxi jsou poskytovány prostředky do cca 60–70 % z hodnoty nemovitosti (tzv. ukazatel LTV – loan to value, výše půjčky proti hodnotě nemovitosti).

Vyplacením dluhů a exekucí se situace dlužníka uklidní a stabilizuje. Získá prostor na to najít nové řešení a nemovitost mu zůstává.

Výkup nemovitosti věřitelem s možností dlouhodobého nájmu a pozdějšího odkoupení nemovitosti zpět

Jde o formu tzv. zpětného leasingu nemovitosti, kdy věřitel nemovitost fakticky vykoupí, přechází na něj vlastnické právo k nemovitosti, dlužník získá prostředky na vyplacení dluhů a exekucí a postupně v rámci nájemného splácí i úroky s jistinou. Na konci sjednaného období má dlužník možnost si nemovitost odkoupit zpět za sjednanou či zůstatkovou cenu. Podobně jako u leasingu na automobil.

Nabídka tohoto typu služby je na trhu široká, liší se jednak dobou, na kterou je dlužníkovi poskytnuta možnost odkupu nemovitosti zpět (cca 6–20 let), jednak se rozlišuje, zda je placen jen nájem, nájem s úroky, nebo i cena nemovitosti.

Výhodou tohoto řešení je:

• rychlé vyplacení vyplacení dluhů a exekucí;
• nemovitost zůstává dlužníkovi k dispozici pro bydlení;
• splácí se předem stanovená měsíční částka (nájemné).

Nevýhody vidíme v:

• přechodu vlastnického práva na věřitele;
• omezení doby užívání nemovitosti dlužníkem;
• často nutnost uhradit na konci sjednaného období aktuální tržní cenu nemovitosti;
• vyšší právní nároky na zajištění práv dlužníka ke zpětnému odkupu nemovitosti.

Chci konzultaci zdarma

Zpeněžení nemovitosti za tržní cenu

Někdy nezbývá než nemovitost prodat a z výtěžku uspokojit věřitele a zastavit exekuce. Jde o případy, kdy už situace neumožňuje jiné řešení. Pak je nejvhodnějším řešením, jak zajistit prodej nemovitosti za tržní cenu a vyplatit dluhy a exekuce na ní váznoucí.

Výhodou je:

• Zisk maxima peněžních prostředků odpovídající tržní ceně nemovitosti.
• Možnost sám si rozhodnout, komu a za kolik nemovitost prodáme.
• Nekoná se dražba v exekuci či insolvenci, kdy jsou výtěžky z prodeje nejisté.
• Neplatí se odměna dražebníkovi, exekutorovi ani insolvenčnímu správci.

Nevýhody vidíme:

• Ve ztrátě vlastnického práva k nemovitosti zpravidla bez možnosti v ní dále bydlet nebo jí užívat.
• V časové náročnosti prodeje nemovitosti v řádu měsíců i let.
• Poplatcích realitních zprostředkovatelů v případech, kdy si nemovitost neprodáváme sami.