Hypotéka v oddlužení? Přijdu o nemovitost?
Mám hypotéku a chci vyhlásit osobní bankrot. Přijdu o nemovitost? Poskytne mi někdo hypotéku, když jsem v insolvenci (oddlužení)? Za jak dlouho po insolvenci (oddlužení) si mohu požádat o hypotéku?
Vzala jsem si přítele, který je v insolvenci (oddlužení). Dostaneme hypotéku? Musím vydat dům/byt ke zpeněžení, když půjdu do oddlužení (insolvence)? Ručím svým bytem na hypotéku rodičům, kteří jsou v oddlužení. Mohu o byt přijít?
Mám hypotéku a chci vyhlásit osobní bankrot. Přijdu o nemovitost?
V této situaci se nachází dlužník v pozici, kdy má tzv. zajištěného věřitele (banku) se zajištěnou pohledávkou (hypotéka). Zde záleží primárně na rozhodnutí zajištěného věřitele, zda v oddlužení bude chtít zpeněžit předmět zajištění (dům, byt), nebo nebude. Rozhodnutí je pouze na něm.
Zpeněžení nemovitosti v insolvenci závisí na rozhodnutí zajištěného věřitele
Pokud se zajištěný věřitel rozhodne pro zpeněžení předmětu zajištění, je insolvenční správce povinen se jeho pokynem řídit a je povinen provést nezbytné kroky vedoucí k prodeji nemovitosti, která je předmětem zajištění. Výtěžek z prodeje slouží k uspokojení zajištěného věřitele.
Od června roku 2019 platí, že bude-li výtěžek vyšší, než je pohledávka zajištěného věřitele, nezůstává rozdíl mezi výtěžkem a plněním pro zajištěného věřitele (tzv. hyperocha) dlužníkovi. Naopak, hyperochu je správce povinen použít pro uspokojení pohledávek ostatních nezajištěných věřitelů.
Poskytne mi někdo hypotéku, když jsem v insolvenci (oddlužení)?
S největší pravděpodobností ne. Poskytování hypoték lidem v oddlužení není sice zakázáno žádným právním předpisem, banky i nebankovní poskytovatelé ale osobám v insolvenčním řízení hypotéky neposkytují. Důvodem je nízká solventnost těchto osob.
Navíc, zejména bankovní domy neposkytují hypotéky ani osobám po ukončení insolvenčního řízení. A to po dobu nejméně 5 let. Důvodem je to, že tyto osoby jsou i po ukončení insolvenčního řízení povinně ze zákona evidováni v insolvenčním rejstříku právě po dobu 5 let. A evidenci v insolvenčním rejstříku banky vykládají jako nedostatečnou úvěrovou důvěryhodnost pro poskytnutí hypotečního úvěru.
Nelze vyloučit, že se tato praxe v budoucnu změní, zatím se tomu tak nestalo.
Za jak dlouho po insolvenci (oddlužení) si mohu požádat o hypotéku?
Požádat o hypotéku si dlužník po oddlužení může kdykoli. V tomto není nijak omezen. Překážka ale spočívá v přístupu věřitelů k takovýmto žadatelům. Současná praxe je taková, že všechny banky a velká část nebankovních věřitelů neposkytuje hypotéky žadatelům, kteří jsou evidování v insolvenčním rejstříku. A v insolvenčním rejstříku jsou ze zákona evidování i všichni dlužníci, kterým již insolvenční řízení skončilo. A to po dobu 5 let od ukončení insolvenčního řízení.
Žadateli o hypotéku, tedy nezbývá, než individuálně zkoušet žádat u jednotlivých poskytovatelů hypoték a zjišťovat, jak mají nastaveny podmínky pro poskytnutí hypotéky a zda mu hypotéku poskytnou.
Vzala jsem si přítele, který je v insolvenci (oddlužení). Dostaneme hypotéku?
Zákon poskytnutí hypotéky takovémuto manželskému páru nezakazuje. Praxe je ale taková, že hypotéku nedostávají žadatelé, kteří jsou v insolvenčním řízení. I když je tam pouze jeden z žadatelů – manželů. Důvodem je nedostatečná důvěryhodnost žadatelů pro poskytovatele hypotéky z pohledu solventnosti.
Musím vydat dům/byt ke zpeněžení, když půjdu do oddlužení (insolvence)?
Zde existují dvě možnosti v závislosti na tom, je-li nemovitost předmětem zajištění (hypotéka) nebo není.
Prodej zajištěné nemovitosti v insolvenci
Zda nastane prodej zajištěné nemovitosti v oddlužení záleží jen a pouze na zajištěném věřiteli. Je na něm, zda se rozhodne pro zpeněžení předmětu zajištění (prodeji domu/bytu). Toto nelze z pozice dlužníka nijak ovlivnit, maximálně lze nabídnout věřiteli možnost přistoupení dalšího dlužníka, který bude splácet hypotéku vedle dlužníka v oddlužení, nebo převzetí závazku jinou osobou, která bude hypotéku splácet místo dlužníka (tj. změnu v osobě dlužníka).
Jak přistoupení dalšího dlužníka, tak i převzetí závazku je nutno dojednat přímo s věřitelem – bankou. Prvním krokem je obrátit se na banku s dotazem, zda akceptuje přistoupení dalšího dlužníka k závazku z hypotéky, případně převzetí závazku jinou sobou. Vysloví-li s tímto souhlas, zpravidla připraví i potřebnou dokumentaci a nastaví podmínky přistoupení dlužníka nebo převzetí závazku. Jak přistoupení dalšího dlužníka, tak i převzetí závazku jinou osobou v praxi není doprovázeno zrušením zástavy na nemovitosti! Na nemovitosti dlužníka tak nadále vázne zástavní právo a věřitel je nadále zajištěným věřitelem v oddlužení.
Prodej nezajištěné nemovitosti v insolvenci
Není-li nemovitost předmětem zajištění, je dlužník povinen vydat nemovitost ke zpeněžení v případě, kdy v nemovitosti bydlí a současně hodnota obydlí nepřesahuje tzv. referenční hodnotu obydlí stanovenou právními předpisy pro dlužníkovo bydliště.
Dlužník v oddlužení je tedy povinen vydat ke zpeněžení volné nezatížené nemovitosti, v nichž nebydlí a které svou hodnotou přesahují referenční hodnotu obydlí, které se vydávat nemusejí. Referenční hodnotu pro rok 2021 lze zjistit u našich insolvenčních poradců.
Ručím svým bytem na hypotéku rodičům, kteří jsou v oddlužení. Mohu o byt přijít?
Vše bude záležet na věřiteli poskytnuté hypotéky. Nejčastěji půjde o banku. Věřitel přichází v případě, kdy hypoteční dlužník požádá o oddlužení, o splátky hypotéky. Dlužník totiž přestává hypotéku platit. V takovémto případě má věřitel pouze možnost přihlásit svou pohledávku do oddlužení, a to jako nezajištěný věřitel, neboť nemovitost vlastní jiná osoba od dlužníka. Anebo může uplatnit zajištění hypotéky v podobě realizace zástavy u zajištěné nemovitosti.
Ručitel musí vydat svou nemovitost ke zpeněžení nebo splácet hypotéku místo dlužníka, který je v oddlužení
V praxi často dochází k tomu, že v uvedených případech je požadováno po vlastníku nemovitosti, aby nemovitost vydal ke zpeněžení (tj. realizoval zástavu). Případně je po něm vyžadováno, aby splácel poskytnutou hypotéku místo dlužníka v oddlužení.
Dohoda s věřitelem, že vlastník nemovitosti bude splácet hypotéku místo dlužníka v oddlužení, je v praxi zpravidla jedinou cestou, jak o nemovitost nepřijít. Opět je třeba připomenout, že i zde záleží na rozhodnutí věřitele z hypotéky, zda takovou dohodu přijme či nikoli.
