Jak je to s prodejem nemovitosti v insolvenci?

Jak se prodává v oddlužení (insolvenci) zajištěná nemovitost? Lze nemovitost prodat během oddlužení jinak, než přes insolvenčního správce? Kdy může zajištěný věřitel chtít zpeněžení nemovitosti v oddlužení? Když se prodá zajištěná nemovitost v oddlužení za cenu vyšší než je zajištěná pohledávka, co se stane se zbytkem výtěžku z prodeje? Co když se zajištěná nemovitost prodá za nižší částku, než je hodnota zajištěné pohledávky? Jak postupovat, pokud cena za prodej nemovitosti v oddlužení neodpovídá tržní ceně nemovitosti? Jak se posuzuje při oddlužení situace, kdy vlastním družstevní byt? Kdy nemusím v oddlužení vydat nemovitost ke zpeněžení? Odpovědi na tyto otázky naleznete níže.

Jak se prodává v oddlužení (insolvenci) zajištěná nemovitost?

Nemovitost, která je předmětem zajištění, se v oddlužení prodává na základě pokynu zajištěného věřitele. Vydá-li zajištěný věřitel pokyn k prodeji předmětu zajištění (nemovitosti), je jím insolvenční správce vázán a musí zahájit kroky k prodeji předmětu zajištění.

Naopak nevydá-li zajištěný věřitel pokyn ke zpeněžení, nemovitost se v oddlužení prodávat nebude. V tomto případě ale zajištěnému věřiteli zůstává i po skončení oddlužení právo na uspokojení své pohledávky z předmětu zajištění.

Smyslem výše uvedené úpravy je, aby zajištěný věřitel nebyl nucen prodávat nemovitost nevýhodně, například v případech, kdy je předmět zajištění svou hodnotou výrazně nižší, než je výše zajištěné pohledávky. Nebo v době výrazného poklesu cen nemovitostí.

Lze nemovitost prodat během oddlužení jinak, než přes insolvenčního správce?

V zásadě nelze. Při oddlužení má dlužník zakázáno jakkoli nakládat s majetkem, který náleží do majetkové podstaty. Až po schválení oddlužení, kdy soud určí, jakým způsobem bude oddlužení provedeno, vzniká prostor k tomu, aby dlužník mohl prodat svou nemovitost. Může se tak ale stát jen za následujících okolností.

Předně nemovitost není předmětem zajištění. Je tzv. volná. V této situaci může dlužník prodat nemovitost, která nebyla zpeněžena při prodeji majetkové podstaty. To se může stát proto, že o ni nebyl při prodeji majetkové podstaty zájem, nebo proto, že se jednalo o nemovitost k bydlení, kterou dlužník není povinen při oddlužení ke zpeněžení vydat.

V obou uvedených případech může dlužník prodat nemovitosti kdykoli během oddlužení.

Pokud je nemovitost předmětem zajištění, pak o jejím prodeji rozhoduje výhradně zajištěný věřitel. Dlužník s takovouto nemovitostí nemůže během oddlužení nijak disponovat.

Kdy může zajištěný věřitel chtít zpeněžení nemovitosti v oddlužení?

Kdykoli. Zajištěný věřitel má při oddlužení splátkovým kalendářem možnost rozhodnout o zpeněžení předmětu zajištění kdykoli během oddlužení. Tedy kdykoli v průběhu oddlužení. V praxi se často stává, že zajištěný věřitel se rozhodne k prodeji předmětu zajištění i po několika letech od jeho schválení.

Když se prodá zajištěná nemovitost v oddlužení za cenu vyšší, než je zajištěná pohledávka, co se stane se zbytkem výtěžku z prodeje?

Od června roku 2019 platí nová právní úprava způsobů oddlužení. Jejím hlavním rysem je, že se při oddlužení vždy prodává majetek dlužníka (tzv. zpeněžuje majetková podstata). V rámci této nové úpravy tedy dochází vždy k prodeji majetku – nemovitosti dlužníka (až na zákonem stanovené výjimky). A výtěžek ze zpeněžení majetkové podstaty slouží na úhradu pohledávek nezajištěných věřitelů.

Je-li tedy v oddlužení prodána zajištěná nemovitost, nejprve je z jejího výtěžku uspokojena pohledávka zajištěného věřitele. Poté je případný zbytek z výtěžku z prodeje (tzv. hyperocha) použit na mimořádné splátky nezajištěným věřitelům.

Co když se zajištěná nemovitost prodá za nižší částku, než je hodnota zajištěné pohledávky?

V takovémto případě má zajištěný věřitel smůlu. Nedostane nic více, než to, co se získá při prodeji předmětu zajištění (nemovitosti).

Zajištěný věřitel má ale právo rozhodnout se, zda bude chtít předmět zajištění prodat. A v případě, kdy bude jeho pohledávka vyšší, než je očekávaný výtěžek z prodeje předmětu zajištění, se může rozhodnout nemovitost v oddlužení neprodávat. Sice nic v oddlužení nedostane, ale má po jeho skončení nadále nárok na uspokojení své pohledávky z předmětu zajištění. Což pro něj může být výhodnější.

Jak mám postupovat, pokud cena za prodej mé nemovitosti v oddlužení neodpovídá tržní ceně nemovitosti?

První možností je požádat insolvenční soud o přezkoumání postupu insolvenčního správce při prodeji nemovitosti. K tomu má dlužník právo kdykoliv. Odpovídající formou bude písemné podání s vylíčením a doložením rozhodných okolností svědčících, že postup správce v insolvenčním řízení neodpovídal zásadě co nejvyššího uspokojení věřitelů.

Druhou možností je podání trestního oznámení. Například pro podezření ze spáchání trestného činu pletichy v insolvenčním řízení. Toto je vhodné v situaci, kdy existuje podložené podezření, že k manipulaci s prodejní cenou došlo úmyslně či záměrně. Samozřejmě úspěch obou výše uvedených postupů záleží na tom, že při prodeji existovala reálná možnost prodat nemovitost dráž. Například jinému skutečnému zájemci ochotnému uhradit vyšší cenu.

Jak se posuzuje při oddlužení situace, kdy vlastním družstevní byt?

Vlastní-li dlužník při oddlužení družstevní byt, myslí se tím, že je členem družstva, má členská práva v bytovém družstvu a jim odpovídá právo nájmu ke konkrétnímu družstevnímu bytu. V oddlužení je takováto situace posuzována obdobně, jakoby dlužník vlastnil daný byt. Z toho zejména vyplývá, že dlužník bude považován za vlastníka majetku, který má hodnotu odpovídající hodnotě družstevního bytu.

V praxi pak dochází k prodeji členských práv za cenu odpovídající hodnotě bytu a dlužník přichází o možnost v bytě dále bydlet.

Kdy nemusím v oddlužení vydat nemovitost ke zpeněžení?

Při oddlužení splátkovým kalendářem není dlužník povinen vydat nemovitost ke zpeněžení jen za přesně daných podmínek.

1) Jedná se o nemovitost nezajištěnou. O osudu zajištěné nemovitost rozhoduje při oddlužení jen a výhradně zajištěný věřitel. Ustanovení o ochraně obydlí dlužníka se na takovou nemovitost nevztahují.

2) Dále se musí jednat o nemovitost, která je dlužníkovým obydlím.

3) Hodnota nemovitosti musí být nižší, než je tzv. referenční hodnota nemovitostí v dlužníkově bydlišti.

Referenční hodnotu určuje prováděcí právní předpis k insolvenčnímu zákonu. Referenční hodnota je určena s ohledem na danou lokalitu, cenu nemovitostí v ní a zejména na typ nemovitosti, kdy se zjednodušeně rozlišují byty, domy a domy se zahradou.