Jak zůstat bydlet doma ve svém i po prodeji nemovitosti v insolvenci?
Co se děje s nemovitostí v insolvenci? Jak se nemovitost v insolvenci prodává? Jak může dlužník ovlivnit prodej nemovitosti? Může nemovitost u oddlužení nabýt osoba blízká? Lze si vybrat kupce nemovitosti z insolvence? V čem je výběr kupce pro dlužníka přínosný? Jak při výběru kupce postupovat? Jak se připravit na jednání s kupcem nemovitosti?
Co se děje s nemovitostí v insolvenci?
Insolvence slouží k tomu, aby se z majetku dlužníka uspokojily pohledávky věřitelů. Toto obecné pravidlo znamená, že se nemovitost v insolvenci bude prodávat. I toto obecné pravidlo má své výjimky, které jsou následující.
Kdy se nemovitost v oddlužení nebude prodávat?
Mimo níže uvedené výjimky dojde v insolvenci k prodeji nemovitosti. Ať už je předmětem zajištění či nikoli.
- Nemovitost se v oddlužení nebude prodávat, je-li tato předmětem zajištění a zajištěný věřitel o prodej nemovitosti nepožádá, či prodej přímo zakáže.
- Dále nemusí dlužník v oddlužení plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty vydat nemovitost k prodeji, pokud v ní bydlí a její hodnota nedosahuje ceny stanovené pro vydání nemovitosti ke zpeněžení. Jedná se o tzv. chráněné obydlí dlužníka. I v tomto případě k prodeji nemovitosti v oddlužení nedojde.
Jak se nemovitost v insolvenci prodává?
Prodat majetek v insolvenci lze čtyřmi způsoby.
- Veřejnou dražbou podle zvláštního zákona
- Prodejem u soudu podle občanského soudního řádu
- Dražbou u exekutora dle exekučního řádu
- Prodejem majetku mimo dražbu, tedy přímým prodejem insolvenčního správce případnému kupci
O způsobu prodeje rozhodne se souhlasem věřitelského výboru insolvenční správce. V oddlužení se věřitelský výbor sejde málokdy, proto místo něj o způsobu prodeje zpravidla rozhoduje soud.
Důležité pravidlo platí u nemovitostí, které jsou předmětem zajištění. Zde o způsobu prodeje rozhoduje zajištěný věřitel a jeho pokynem je insolvenční správce povinen se řídit.
Jak může dlužník ovlivnit prodej nemovitosti?
Dlužníkovy možnosti, jak ovlivnit případný prodej nemovitosti v insolvenci, jsou omezené. Zejména může usilovat o uplatnění výjimek z prodeje. Tedy buď dosáhnout označení nemovitosti jako chráněné nemovitosti k bydlení, kterou nemusí v oddlužení vydat ke zpeněžení, nebo dosáhnout dohody se zajištěným věřitelem, aby tento nevydal pokyn ke zpeněžení nemovitosti, případně její prodej přímo zakázal.
Dále už může dlužník ovlivnit pouze to, kdo nemovitost z insolvence nabyde. Kdo ji koupí. Pokud dlužník zajistí zájemce o koupi nemovitosti, může toto oznámit insolvenčnímu správci, soudu, případně i zajištěnému věřiteli (je-li nemovitost předmětem zajištění).
Může nemovitost z oddlužení nabýt osoba blízká?
Obecně platí zákaz, aby majetek dlužníka z insolvence nabyla osoba dlužníku blízká. Chce-li dlužník dosáhnout toho, aby nemovitost z oddlužení odkoupila osoba jemu blízká, musí to navrhnout soudu. K jeho návrhu se vyjadřuje věřitelský výbor, sejde-li se. Insolvenční soud pak může v odůvodněných případech povolit nabytí nemovitosti z insolvence osobou blízkou.
Lze si vybrat kupce nemovitosti z insolvence?
Ano, lze, dlužníku nikdo a nic nezakazuje, aby zajistil kupce nemovitosti z oddlužení. Dlužník tak může usilovat o získání kupce z řad osob blízkých, ale i z řad osob třetích. Kupcem může být jakákoli osoba, fyzická i právnická.
Získá-li dlužník zájemce o koupi nemovitosti, je nejvhodnější oznámit toto oficiálně insolvenčnímu soudu a současně i insolvenčnímu správci. Jde-li o osobu blízkou, je taky vhodné rovnou navrhnout soudu, aby tato osoba blízká mohla nabýt prodávanou nemovitost.
Dlužník musí o existenci zájemce o koupi nemovitosti z insolvence oznámit soudu a insolvenčnímu správci
Oznámení o tom, že existuje zájemce o koupi nemovitosti z insolvence, je důležitým impulsem pro rychlé vyřešení nejisté situaci ohledně nemovitosti. Správce je nucen vzít existenci zájemce na vědomí, a pokud tento hodlá uhradit požadovanou kupní cenu, nic nebrání prodeji nemovitosti. Nejedná-li správce se zájemcem, lze na toto upozornit soud a navrhnout, aby postup správce prověřil.
V čem je výběr kupce pro dlužníka přínosný?
Vlastním výběrem kupce si dlužník nejen určuje, kdo nemovitost z insolvence koupí, ale taky si vybírá partnera pro jednání o svém setrvání v nemovitosti. Dlužník si výběrem kupce může zajistit budoucí podmínky pro setrvání v nemovitosti i po jejím prodeji a jejího dalšího užívání.
Je-li nabyvatelem nemovitosti osoba blízká, jsou zpravidla příznivější i další podmínky pro setrvání v nemovitosti. U ostatních osob je výběr kupce klíčový zejména v situaci, kdy dlužník má zájem o setrvání v nemovitosti po jejím prodeji. Výběrem kupce, který neuvažuje o vlastním využití nemovitosti, případně o jejím dalším prodeji za účelem zisku, ale který má zájem na dlouhodobém setrvání dlužníka v nemovitosti například za účelem placení nájmu, získá dlužník nejen jistotu ohledně nakládání s nemovitostí, ale i jistotu pro své další bydlení.
Jak při výběru kupce postupovat?
Hlavním parametrem pro výběr kupce je důvod, proč kupec danou nemovitost z insolvence pořizuje. Zajímá-li se potenciální kupec o nemovitost z důvodu jejího budoucího vlastního využívání pro sebe či své vlastní aktivity, nelze předpokládat, že dlužníka nechá po prodeji nemovitost dále užívat.
Naopak jedná-li se o zájemce, jenž nemá zájem o využití nemovitosti pro vlastní účely, kterého zajímá pouze nájem z dané nemovitosti, může s ním dlužník současně jednat o dalším setrvání v nemovitosti. Takto bude zpravidla jednat osoba blízká. A dále třetí osoby, které se soustředí na pronájem nemovitostí pořízených z insolvence dlužníkům.
Oslovení osob blízkých, zda mají o nemovitost zájem
Prvním krokem pro správný výběr je oslovení osob blízkých, zdali by o pořízení nemovitosti z insolvence měly zájem. Pokud dlužník takovou osobu blízkou nenajde, měl by vyhledat specializované osoby, které se zabývají pořízením nemovitosti z insolvence za účelem jejich dlouhodobého pronájmu. A tyto osoby oslovit a zahájit s nimi jednání.
Připravit se na jednání s kupcem nemovitosti
První věcí, na kterou přijde při jednání s kupcem nemovitosti řeč, je cena. Cena, za kterou požaduje správce či zajištěný věřitel nemovitost v oddlužení zpeněžit. Informaci o ceně by měl mít dlužník před jednáním s kupcem aktuální a přesnou.
Dále bude předmětem jednání aktuální hodnota nemovitosti. Přesná hodnota nemovitost se určuje znaleckým posudkem, pro jednání s kupcem bude často dostatečný i odhad hodnoty nemovitost provedený samotným dlužníkem, případně provedený srovnáním s hodnotou podobných nemovitostí v dané lokalitě.
V případě zajištěné nemovitosti rozhoduje o prodeji zajištěný věřitel
Je-li nemovitost předmětem zajištění, rozhoduje o jejím prodeji zajištěný věřitel. V takovém případě budou důležité informace o zajištěném věřiteli. Nejen o tom, kdo jím je, ale i informace o tom, jaké má požadavky na výši prodejní ceny nemovitosti ve vztahu k výši jeho pohledávky. Dále pak bude významná informace, zda je zajištěný věřitel přístupný k jednání o prodejní ceně nemovitosti. Tyto informace lze zjistit i před jednáním s kupcem nemovitosti, pomocí dotazu přímo na zajištěného věřitele.
Pokud chce dlužník v nemovitosti zůstat, je třeba domluvit výši přijatelného nájemného
Bude-li dlužník usilovat o setrvání v nemovitosti po jejím prodeji, bude důležitou informací jeho schopnost hradit pravidelné měsíční nájemné. Proto by si měl dlužník před jednáním s kupcem nemovitosti ujasnit, jaká výše nájemného je pro něj přijatelná, jakou dokáže během oddlužení bez vážných potíží hradit.
Uvedené informace zpravidla postačí pro první jednání s kupcem, následovat ale mohou i další požadavky a dotazy, s jejichž vyřizováním by měl dlužník dopředu počítat. Jednání s kupcem je zpravidla delší proces. Dlužníkovi se ale může významně vyplatit.
Řešíte prodej nemovitosti v insolvenci a potřebujete pomoci?
Jak nejlépe najít třetí osobu, která nemovitost koupí a nechá vás v ní stále bydlet v rámci pravidelného měsíčního nájemného? Obraťte se na naše kolegy, kteří s vámi situaci a možnosti proberou.
