Vymáhání pohledávek SVJ po vlastnících bytů v insolvenci

V souvislosti s velkou novelou insolvenčního zákona v červenci 2017 mohla naší pozornosti ujít změna, která výrazně zlepšuje pozici společenství vlastníků jednotek jako věřitele v insolvenčním řízení. Od prosince 2017 se pozice SVJ výrazně zlepšila. Stále však platí, že právo náleží bdělým a žádné výhody nespadnou SVJ do klína automaticky. Co může SVJ jako věřitel v insolvenčním řízení čekat a co musí navíc udělat?

Jak se pozice společenství vlastníků změnila?

Pokud má SVJ pohledávku vůči vlastníku bytu nebo nebytového prostoru (společné náklady provozu bytového domu atd.), je tato pohledávka při prodeji bytu v insolvenčním řízení upřednostňována před ostatními běžnými pohledávkami. A to až do výše 10 % z výtěžku prodeje bytu.

Podmínkou je, aby se správce (případně SVJ) s touto pohledávkou do insolvenčního řízení řádně přihlásil. Přihlašují se všechny pohledávky, které vzniknou do dne rozhodnutí o úpadku dlužníka, a to na předepsaném formuláři. Lhůta pro přihlášení je 30 dní ode dne zveřejnění rozhodnutí o úpadku dlužníka. Promeškání lhůty nelze prominout, lze tedy jen doporučit pohledávky řádně hlídat.

Co když je byt v zástavě banky?

Úhrada pohledávky SVJ má přednost před zajištěnou pohledávkou banky, která má na prodávaném bytě např. zástavní právo. Pokud tedy v insolvenčním řízení dojde k prodeji bytu, má SVJ ze zákona výhodnější postavení než zajištěný věřitel.

Co když 10 % z prodeje nestačí?

Upřednostnění pohledávky SVJ je ze zákona pouze v rozsahu 10 % z výtěžku prodeje bytu. Prodá-li se byt např. za 1 mil. Kč, má společenství vlastníků právo na uspokojení své pohledávky v přednostním rozsahu 100 000 Kč. Pokud má SVJ vůči dlužníkovi dluh vyšší (např. 150 000 Kč), bude jeho zbylá pohledávka uspokojena s ostatními „běžnými“ věřiteli, například v konkurzu nebo oddlužení splátkovým kalendářem.

Koho se změna netýká?

Změna v pozici věřitele se týká zejména společenství vlastníků jednotek. Pokud nebylo SVJ zřízeno, zastává pozici věřitele zřízený správce. Novela se naopak nedotýká bytových družstev, které mají i nadále stejné postavení jako běžní věřitelé. Rovněž se novela netýká soukromých správcovských společností, které nevznikly na základě zákona.

Závěrem

Privilegované postavení SVJ jako věřitele zcela jistě uklidní vody v mnoha bytových domech, kde ostatní vlastníci bytů dopláceli na insolventní sousedy někdy ne malé částky. Jako každý věřitel si však i společenství musí své pohledávky řádně hlídat a pohledávky do případného insolvenčního řízení přihlásit.

Výrazně se zlepšila vymahatelnost pohledávek vůči vlastníkům bytů, kdy jejich uspokojení již nebrání přednostní postavení zajištěných věřitelů, kteří stihli včas zajistit své pohledávky například zástavním právem.

Dá se očekávat, že ve většině případů bude 10 % z výtěžku prodeje bytu postačovat na úhradu dluhu vůči SVJ. A pokud ne, má společenství stále možnost zapojit se mezi ostatní věřitele a být uspokojen alespoň částečně.